Bienes raíces en Georgia: compra o vende con un agente local de AXEN
En Georgia la venta de una casa se cierra en la oficina de un abogado. Según O.C.G.A. 48-5-7, el estado cobra impuestos sobre el 40% del valor de la propiedad, la exención homestead tiene una fecha fija para pedirla y, por ley, el vendedor no te debe un formulario de divulgación. Aquí está lo que es igual en todo Georgia y dónde buscar casas.
Ciudades de Georgia que cubrimos
Cada guía explica los vecindarios, costos y reglas de esa ciudad.
Lo que todo comprador y vendedor en Georgia debe saber
Un abogado de Georgia dirige el cierre
Georgia considera que cerrar la venta de una casa es ejercer la abogacía.
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La Supreme Court of Georgia aprobó la UPL Advisory Opinion 2003-2, que dice que un abogado con licencia en Georgia tiene que preparar la escritura y estar presente y a cargo en la mesa. No se permite un cierre solo con notario o solo con testigo. En una venta con préstamo, ese abogado casi siempre trabaja para el prestamista, no para ti. Pregunta a quién representa.
El impuesto de transferencia es $1 por cada $1,000
Georgia cobra $1.00 por los primeros $1,000 del precio, y luego 10 centavos por cada $100 extra.
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La tasa está en O.C.G.A. 48-6-1 y el vendedor la debe según 48-6-3, pero muchas veces el contrato se la pasa al comprador. No hay impuesto cuando el precio es de $100 o menos. La escritura no se puede registrar hasta que se pague y se presente un formulario PT-61.
Los compradores con préstamo pagan el impuesto intangible
Cuando el prestamista registra una escritura de garantía (security deed) por un pagaré a largo plazo, O.C.G.A.
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48-6-61 cobra $1.50 por cada $500 del préstamo. Lo más que se cobra por un solo pagaré es $25,000. La ley lo pone a cargo del prestamista. El prestamista casi siempre se lo pasa al que pide el préstamo.
El comprador asume el riesgo, con una gran excepción
Georgia todavía sigue la regla de caveat emptor (el comprador asume el riesgo). Pero un vendedor que sabe de un problema escondido que tú no puedes ver, y se queda callado, puede ser demandado por fraude. Esa es la regla del caso Wilhite v. Mays. Los vendedores tienen que hablar de los defectos que conocen y que no están a la vista.
La ley no exige un formulario de divulgación
Georgia no tiene un formulario de divulgación del estado.
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La Seller's Property Disclosure Statement que usan la mayoría de los agentes es un formulario de contrato de Georgia Realtors. Cuando un vendedor la llena, pasa a ser parte de la venta, y las respuestas falsas crean responsabilidad. O.C.G.A. 44-1-16 también dice que un vendedor no tiene que contar por su cuenta que ahí hubo una muerte o ciertas enfermedades, pero igual tiene que responder con la verdad a una pregunta directa.
La propiedad paga impuestos sobre el 40% de su valor
O.C.G.A. 48-5-7 cobra impuestos a las casas sobre el 40% del valor justo de mercado, no sobre el precio completo. El condado envía por correo un aviso de avalúo cada año. Tienes 45 días desde la fecha de ese aviso para apelar por escrito ante la junta de tasadores de impuestos del condado (county board of tax assessors). Si se te pasa, esperas un año.
Pide el homestead, casi siempre antes del 1 de abril
Si eras dueño de la casa y vivías en ella el 1 de enero, puedes pedir una exención homestead.
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La exención estándar del estado le quita $2,000 al valor de avalúo, y muchos condados agregan exenciones locales más grandes. Desde 2025 también hay una exención flotante en todo el estado que pone un tope a qué tan rápido puede subir tu valor de avalúo, en cada condado y distrito escolar que no se salió. Para 2026 el estado fijó ese índice en 2.7%. La SB 33, firmada el 11 de mayo de 2026, quitó la opción de salirse, así que la exención flotante aplica en todo condado, ciudad y distrito escolar desde el 1 de enero de 2027, medida desde los valores de 2026. La mayoría de los condados usan como fecha límite el 1 de abril, y desde 2026 también puedes pedirla durante los 45 días después de tu aviso de avalúo. Pídela con el recaudador de impuestos de tu condado (county tax commissioner) y revisa las reglas de tu condado.
Carta de termitas y papeles de la HOA
El Official Georgia Wood Infestation Inspection Report es un formulario del estado hecho por un operador certificado.
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Ninguna ley lo exige en una venta, pero la mayoría de los prestamistas y contratos lo piden. Si la casa está en una HOA bajo la Property Owners' Association Act, las cuotas sin pagar son un gravamen automático sobre el lote y la asociación tiene que dar un estado de cuenta de lo que se debe. Consigue ese estado de cuenta antes de cerrar.
¿Quién paga los costos de cierre en Georgia y hay impuesto de transferencia?
Sí. El impuesto de transferencia de Georgia es $1 por cada $1,000 del precio, y la ley estatal lo pone a cargo del vendedor, a menos que el contrato diga otra cosa. Los compradores con préstamo también pagan un impuesto intangible de registro de $1.50 por cada $500 del préstamo. Algunos de estos cargos los fija la ley estatal. Otros son costumbre local y se pueden negociar en el contrato.
Lo que paga el comprador: costos de 9, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| Impuesto intangible de registro | $1.50 por cada $500 del monto del préstamo, con un tope de $25,000 por pagaré. También puede aplicar a modificaciones, renovaciones, extensiones y cesiones, no solo a préstamos nuevos. |
| Honorarios del abogado de cierre | Una tarifa fija que pone el bufete. El estado no la fija. |
| Búsqueda y revisión del título | La cobra el abogado de cierre, fija o por hora. |
| Seguro de título del dueño | Una prima que se paga una sola vez según el precio. Es opcional, pero la mayoría de los compradores la toman. |
| Registro de la escritura y de la escritura de garantía (security deed) | $25.00 por documento en todo el estado. Algunos condados agregan un cargo por presentarlo en línea. |
| Agrimensura (survey) | Un precio fijo según el lote. Es opcional, a menos que tu prestamista o el contrato lo pidan. |
| Inspección de la casa | Una tarifa fija. Ninguna ley la exige. |
| Carta de termitas | Una tarifa fija a un operador certificado. La mayoría de los prestamistas la piden. |
| Cargo de ingreso o de transferencia de la HOA | Lo fijan los documentos registrados de la asociación. |
Lo que paga el vendedor: costos de 8, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| Impuesto de transferencia | $1 por cada $1,000 del precio. La ley estatal lo pone a cargo del vendedor, a menos que el contrato diga otra cosa. |
| Pago del préstamo | El monto para liquidar el préstamo que da tu prestamista, válido hasta la fecha de cierre. |
| Cancelar la escritura de garantía anterior | $25.00 para registrar la cancelación. |
| Prorrateo de impuestos a la propiedad | Se divide según los días que cada parte fue dueña de la casa ese año, en la hoja de liquidación. |
| Cuotas de la HOA y carta de cierre | Tu parte de las cuotas más el cargo de la asociación por su estado de cuenta de lo que se debe. |
| Carta de termitas, cuando lo aceptas | Una tarifa fija a un operador certificado. Quién paga se negocia. |
| Reparaciones acordadas después del período de revisión (due diligence) | Lo que diga la enmienda firmada. |
| Tu propio abogado, si quieres uno | Fijo o por hora. El abogado de cierre no es tu abogado. |
Los honorarios de abogado, las primas de título y los precios de deslinde e inspección no los fija el estado y cambian según el bufete y el condado. Pídele a tu agente de AXEN los números de tu condado antes de firmar.
Cómo es una compra de casa en Georgia
Desde el acuerdo firme hasta las llaves, la mayoría de las ventas en Georgia toman de 30 a 45 días. Este es el orden, y qué partes son ley y no costumbre.
Obtén tu pre-aprobación →- Fecha del acuerdo firme. El agente que recibe la aceptación final le avisa a la otra parte, y empieza el reloj. Todas las demás fechas límite se cuentan desde este día. Eso es costumbre del contrato, no ley.
- Se entrega el depósito de garantía (earnest money). Lo envías a quien lo guarda según el contrato, casi siempre en pocos días. Un corredor de Georgia que lo guarde tiene que tenerlo en una cuenta fiduciaria registrada y no puede tomar nada hasta que la venta cierre o se termine.
- Período de revisión (due diligence). Inspeccionas, consigues la carta de termitas, lees los documentos de la HOA y te puedes salir o pedir reparaciones. La duración se negocia, no la fija la ley. Casi siempre de 7 a 14 días.
- Solicitud del préstamo y tasación. Haces la solicitud y el prestamista pide la tasación. Las salidas por financiamiento y por tasación son términos del contrato, no ley. Casi siempre en las primeras tres semanas.
- Revisión del título. El abogado de cierre busca en los registros del condado y revisa gravámenes y servidumbres, y luego pide el compromiso de título. Casi siempre entre los días 7 y 25.
- Deslinde y estado de cuenta de la HOA. Pides un deslinde si quieres uno o si el prestamista lo pide. El abogado de cierre le pide a la asociación su estado de cuenta de lo que se debe.
- Recorrido final. Revisas que las reparaciones acordadas estén hechas y que la casa esté como lo acordaron. El día antes del cierre o esa misma mañana.
- Cierre en la oficina del abogado. Todos firman, el abogado está presente y a cargo, y el dinero sale de la cuenta fiduciaria del bufete. Esto sí es ley.
- Registro. El abogado presenta la escritura y la escritura de garantía ante el secretario del tribunal superior (clerk of superior court) y paga el impuesto de transferencia con el formulario PT-61 y el impuesto intangible. El mismo día o unos días después.
Georgia por región
En Georgia los compradores buscan por región tanto como por pueblo. Toca una ciudad para ver casas en venta ahí.
Área de Atlanta
El centro de empleo más grande del estado y el mercado de casas con más movimiento. La mayoría de las casas tienen agua y drenaje públicos, y la mayoría de los vecindarios más nuevos tienen HOA.
Noreste de Georgia
Un pueblo universitario y la entrada a las colinas del norte de Georgia. Hay más casas con pozo y sistema séptico a medida que sales del pueblo.
Centro de Georgia y la Fall Line
Ciudades de río más antiguas, con grandes distritos históricos y grandes empleadores militares y médicos. Muchas casas se construyeron antes de los códigos de construcción modernos.
Costa de Georgia
Reglas de distritos históricos, zonas de inundación y preguntas sobre seguro de viento e inundación que nunca salen tierra adentro.
AXEN Realty en Georgia
Cada agente de AXEN en Georgia trabaja bajo un corredor gerente con licencia: Laura Nerbonne (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma 82481). Mira todos los estados en la página de corredores estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de corredora en Georgia: tú lo presentas y los dos corredores firman; costo del estado: no aparece en el formulario (GREC cobra $25 por devolver uno incompleto). Mira cómo transferir una licencia de Georgia, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en Georgia
¿Necesito un abogado para comprar una casa en Georgia?
Sí. Un abogado con licencia en Georgia tiene que preparar la escritura y dirigir el cierre. No puedes cerrar solo con un notario o un agente de título. Casi siempre el prestamista escoge el bufete, y ese abogado normalmente representa al prestamista. Igual puedes contratar tu propio abogado.
¿Quién escoge al abogado de cierre?
Con préstamo, el prestamista aprueba el bufete y casi siempre el comprador escoge de esa lista. En una venta de contado, casi siempre escoge el comprador. Se puede negociar en el contrato. Pregunta temprano, porque ese bufete maneja el trámite del título, el dinero y el registro.
¿Se requiere seguro de título en Georgia?
Ninguna ley lo exige. Tu prestamista va a exigir su propia póliza cuando pidas un préstamo. La póliza del dueño es opcional, pero es costumbre. Es un costo que se paga una sola vez en el cierre y cubre problemas del título que la búsqueda no encontró, como una escritura falsificada o un heredero desconocido.
¿Tengo que hacer un deslinde?
Ninguna ley lo exige para comprar una casa, y muchos prestamistas no lo piden. Haz uno si no está claro el límite del terreno, la cerca, la entrada de carros o una servidumbre, o si piensas construir. El abogado de cierre te puede decir lo que ya muestra el trámite del título.
¿Qué es la carta de termitas y quién la paga?
Es el Official Georgia Wood Infestation Inspection Report, un formulario del estado hecho por un operador certificado. Dice que la casa parece libre de insectos que destruyen la madera. La mayoría de los prestamistas lo piden. Quién paga se fija en el contrato y cambia según el mercado.
¿Cuándo pido la exención homestead?
Pídela con el recaudador de impuestos de tu condado después de cerrar, para el siguiente año de impuestos. Tienes que ser dueño y vivir en la casa el 1 de enero. La mayoría de los condados usan como fecha límite el 1 de abril, y desde 2026 también puedes pedirla durante los 45 días después de que llegue tu aviso de avalúo. Revisa las reglas de tu condado antes de contar con una fecha.
Mi aviso de avalúo parece muy alto. ¿Qué puedo hacer?
Apela por escrito ante la junta de tasadores de impuestos del condado dentro de 45 días desde la fecha en que se envió el aviso, según O.C.G.A. 48-5-311. Puedes discutir el valor, la uniformidad o si se debe cobrar el impuesto. Si se te pasan los 45 días, esperas hasta el año siguiente. Recuerda que Georgia cobra impuestos sobre el 40% del valor justo de mercado.
¿El vendedor tiene que llenar un formulario de divulgación?
La ley de Georgia no lo exige. En vez de eso, la mayoría de las ventas usan el formulario de Georgia Realtors como documento del contrato. Georgia todavía sigue la regla de que el comprador asume el riesgo, así que inspecciona con cuidado. Un vendedor que esconde un defecto que conoce y que tú no podías ver igual puede ser demandado.